Immobilier en France : le point sur la situation et les solutions du Cnam
Après trois années critiques – hausse des taux d’intérêt et incertitudes politiques – les prévisions du marché immobilier français pour 2026 se dirigent vers un plus grand optimisme. Pas d’euphorie mais une stabilisation progressive. Les biens à la vente repartent et les prix cessent de flamber. Panorama de la situation avec quelques exemples et l’expertise du Cnam via une licence et un master dédiés au secteur de l’immobilier.
2026 devrait selon toute vraisemblance confirmer la tendance constatée depuis 2022, à savoir que le marché résidentiel sort progressivement de sa phase d’ajustement : des prix plus abordables, un accès à la propriété facilité, et donc un moral général en hausse. En 2025, environ 945 000 transactions ont été enregistrées, soit une hausse de 12% sur un an après deux exercices de fort repli. Au niveau national, les prix affichent une progression moyenne d’environ 1,6%, mais les disparités territoriales restent néanmoins marquées : +2,9% à Paris, +3,3% à Nice et -3,9% à Nantes.
Concernant les taux de crédit, ils se situent aujourd’hui autour de 3 à 3,5%, contribuant ainsi à restaurer une capacité d’achat partielle et une meilleure visibilité pour les ménages, à l’exception des plus modestes qui peinent à devenir propriétaires. La poursuite de cette dynamique en 2026 dépendra cependant du contexte politique et réglementaire, en particulier des arbitrages en matière de fiscalité locative et de stratégie du logement.
L’immobilier d’entreprise amorce également une sortie de crise. Les investissements ont atteint 13,7 milliards d’euros en 2025 selon Colliers International, en progression de 8% sur un an. Petit bémol néanmoins : la moitié de ces investissements tertiaires ont été aspirés par la seule région Île-de-France, contre 41% en 2024. Les actifs bien localisés et performants sur le plan énergétique conservent toute leur attractivité. À l’inverse, les immeubles obsolètes subissent une décote croissante. Leur reconversion vers le résidentiel, le coliving* ou les résidences gérées**, s’impose comme un levier stratégique de création de valeur.
Enfin, la réforme du mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour améliorer l’étiquette des logements, facteur essentiel d’arbitrage patrimonial, est entrée en vigueur au 1er janvier dernier. Elle constitue un tournant réglementaire majeur, permettant ainsi à 850 000 logements chauffés à l’électrique de sortir du statut de passoire thermique sans travaux. Certains biens gagnent ainsi une à deux classes énergétiques, améliorant leur valorisation, leur éligibilité à la location et leur attractivité vis-à-vis des établissements bancaires. Cette évolution redessine les stratégies d’investissement, notamment sur les actifs anciens.
*Gamme de produits d'investissement locatif privés majoritairement tournés vers les grandes colocations organisées autour d'espaces, d'équipements et de services partagés, s'adressant en priorité aux jeunes actifs et aux étudiants.
**Lieu d'hébergement conçu pour une clientèle spécifique (seniors, étudiants, touristes), aménagé en fonction de ses besoins particuliers et offrant une palette de services à la carte.
L’expertise immobilière du Cnam
Les formations spécialisées proposées par le Conservatoire sont dispensées par l’Institut de droit et d'économie appliqués à l’immobilier (Cnam-ICH). Parmi celles-ci, la licence Gestion parcours Immobilier (bac+3) et le master Droit de l’immobilier (bac+5).
La licence générale Gestion parcours Immobilier permet de comprendre les fondamentaux juridiques des activités immobilières, essentiels dans un secteur où la réglementation est foisonnante. La formation permet aussi d’appréhender au plus près la gestion de biens immobiliers pour le compte de copropriétaires et/ou de bailleurs et de locataires, le pilotage de travaux immobiliers (maintenance, amélioration, construction nouvelle), de la passation des marchés (maîtrise d’ouvrage, sélection des entreprises) à la remise des clés, enfin d’avoir une lecture précise de la comptabilité des activités immobilières : transaction, gestion locative, de copropriétés, activité de marchand de biens et de promoteur immobilier.
Le master Droit de l’immobilier parcours promotion immobilière, quant à lui, offre un tronc commun de connaissances et de compétences immobilières approfondies en première année (M1). La deuxième année (M2) propose une spécialisation pointue au choix dans quatre domaines professionnels spécialisés : promotion immobilière, expertise-conseil, habitat social, immobilier de tourisme et de loisirs.
Témoignage de Caroline Varry, diplômée du master Droit de l’immobilier (2025), major de promotion à l’échelle nationale
Lorsque je me suis inscrite au nouveau master 2 Droit de l'immobilier en 2024, parcours « Expertise-conseil en patrimoine immobilier », cela faisait déjà plus de dix ans que j'avais obtenu le diplôme du Cnam-ICH sanctionnant un parcours de formation en droit et en économie de l'immobilier. Mon idée était de valoriser l'expérience professionnelle que j’avais acquise au sein de différents cabinets d'expertise et d’approfondir mes acquis académiques. L’enseignement du Cnam est une solution parfaite pour les professionnels en activité : la formation peut se suivre en soirée ou à distance, avec des enseignements dispensés par des praticiens et/ou des universitaires maîtrisant aussi bien les fondements théoriques que les réalités de la pratique. C'est d'ailleurs cette formation qui m'avait permis, à l'époque, de me reconvertir professionnellement après un premier parcours en art du spectacle et la danse. Ce retour au Cnam-ICH a également été l'occasion de poursuivre une recherche en évaluation immobilière dans un domaine très spécifique : le cadre juridique et réglementaire des lieux de diffusion du spectacle vivant. Mon mémoire a ouvert un champ de recherche jusqu'alors inexploré et m'a conduite à entreprendre par la suite une thèse à l'université Paris 8, au sein de l'École doctorale « Esthétique, sciences et technologies des arts ». Aujourd'hui, je dirige le cabinet « Caroline Varry Expertise ». J’accompagne notamment des propriétaires et des exploitants de biens culturels dans leurs décisions patrimoniales. Le cabinet intervient sur des typologies de biens rares et complexes — lieux de diffusion du spectacle vivant, monuments historiques et équipements culturels — dont l'évaluation requiert une expertise pointue, alliant rigueur technique et connaissance approfondie des spécificités juridiques, réglementaires et économiques propres à ces actifs.
Témoignage d’Arnault Bastos, diplômé de la licence générale Gestion parcours Immobilier (2025)
Professionnel de l’immobilier institutionnel depuis plus de dix ans, j’ai progressivement évolué vers des fonctions de gestion de plus en plus globales, passant d’une gestion technique de property management (gestion locative et optimisation d'un portefeuille immobilier) vers une gestion globale intégrant les enjeux d’investissement et d’arbitrage de l’asset management (gestion d’actifs). Conscient que le secteur de l’immobilier est fortement impacté par des évolutions législatives, juridiques et fiscales régulières, je considère essentiel, en tant que professionnel, de maintenir mes connaissances à jour. Porté par ce constat et animé par une curiosité intellectuelle constante, j’ai entrepris des recherches afin d’identifier des établissements de formation capables de répondre à ces exigences. C’est tout naturellement que je me suis orienté vers le Cnam, dont l’offre de formation correspondait pleinement à mes attentes. Le Cnam présente à mes yeux deux atouts majeurs : la qualité de ses enseignements, dispensés par des professionnels reconnus et expérimentés, ainsi que la flexibilité des modalités pédagogiques. Cela m’a permis de suivre les cours de mon choix à mon rythme, aussi bien en soirée après mes journées de travail que sur des journées complètes en semaine. La flexibilité et la personnalisation ont été des éléments déterminants dans mon parcours au Cnam. J’ai d’abord obtenu, en 2019, le diplôme de l’ICH en gestion immobilière, grâce auquel j’ai pu consolider les bases de ma pratique professionnelle. En 2024, j’ai choisi de m’inscrire à la licence immobilière afin d’approfondir certains domaines spécifiques, notamment la maîtrise des travaux, la négociation et l’actualisation de mes connaissances juridiques. J’ai ainsi pu développer les nouvelles compétences que je recherchais dans et hors de mon champ professionnel actuel. La licence offre une vision globale et transversale des différents secteurs de l’immobilier, qu’ils soient publics ou privés, résidentiels ou tertiaires. Elle aborde l’ensemble de leurs dimensions juridiques, techniques et fiscales, permettant ainsi aux diplômés d’élargir leurs perspectives professionnelles et d’accéder à de nouveaux débouchés. Toujours pleinement satisfait de la qualité des enseignements dispensés, j’envisage désormais de poursuivre mon parcours au sein du Master 2 Droit de l’immobilier de l’ICH, avec une spécialisation en expertise et conseil en patrimoine immobilier. Le Cnam m’accompagne ainsi tout au long de ma carrière, pour évoluer de manière sereine, proactive et durable dans un secteur en constante évolution.
